プロパティで3年未満のマンションの販売。アパートの購入と販売。アパート売り
ご存知のように、アパートの売却収入個人は個人所得税の対象となります - 個人所得税。ロシア連邦の領土で住宅を売買する場合、たとえこの取引が他の国の市民によってなされたとしても、ロシアの予算に支払われる。
記載されている法的取引の範囲は多様で豊かな、それは印象的なマルチボリュームでしか記述できません。この物件のオーナーシップが3年未満であれば、市民によるアパートの販売の特徴を明らかにするために、この記事ははるかに狭い目標を持っています。
法的な観点からは、予備的それを売る前にアパートを所有することは、課税ベースの異なる評価のために重要です。そのような前例は、ロシアの法律に特有のものです。例えば、米国では、そのような取引には全く課税されません（2007年に起こった不動産の危機の理由の1つではありません）。逆に、西ヨーロッパは、より厳格なアプローチを示しています。ロシア連邦の税コード。その条項は17.1芸術です。 217は、潜在的に所得税を免除されているロシア人の絶対多数 - 不動産の所有者、3年以上など。
しかし、それほど長く所持していない税金コード（art。208 p.1、p.5）は、アパートの売却が課税対象となるときの法的状況を確立します。不動産の3年未満では、所得税の額を決定するための2つの選択肢があります（アパートの売却率は13％ですが、後で検討します）。ちなみに、フランスでは、税務当局はより厳しく行動してきた。購入後1年以内にアパートを売却する場合、予算への収入はその価値の3分の1になります。
差別化の経済的理由
なぜ国家はそれほど違うのですかテナントを決定するアプローチは、そのような一見非経済的指標をベンチマークとしている。なぜ税務当局は3年間の基準期間の間に取られますか？
アパートの所有者の方がより有益ですそれは彼には合わない、3年以上待ってから新しいものを買うために売って、彼にすべてのお金を残す。確かに、 "古典的な"所有者はそうする。しかし、不動産投機筋の考え方は異なっている。彼にとってアパートの売買はビジネスです。税法を通じ、ロシアの国家は、そのような投機の収益性を制限するだけでなく、予算を引き付けながら、予算を引き付けます。
課税の変種
「短期間」の所有者は、彼にとってより有益なものは、所得税（PIT）のマンション販売の対象となります。不動産の3年未満 - この期間は、この状況でこの税の基盤を決定する2つの方法を合法的に定義しています。既に述べたように、両方のオプションの税率は13％です。
最初のオプションは、購入価格と販売価格の差としての所有者の純利益の課税。例えば、所有者は140万ルーブルのアパートを購入し、それを190万ルーブルで販売した。 0.5百万ルーブルの所有者の純利益はアパートの売却を提供した。不動産の3年未満 - 税額（1900 - 1400）* 13％= 6万5千ルーブルの恩恵を軽減する状況。
2番目のバージョンでは、アパートに行った場合財産は無料で、課税ベースは販売価格で、1百万ルーブル減額されます（税コードの第220頁1頁1頁）。ロシア連邦税務当局は、2013年7月25日付の書簡番号ED-4-3 / 13578により、税金ベースからの純利益の控除額を決定する手続きを体系化する。
アパートの売却による収入は170万ルーブルに相当すると仮定しよう。それを販売した所有者は、金額（1,700 - 1,000）* 13％= 91,000ルーブルを予算に支払う必要があります。
課税ベースから差し引く別の選択肢
アパートの所有者が彼女に投資した状況100万ルーブルを超える資金の修理をした後、アパートを売買することは、税額控除を削減する別の方法を伴うことがあります。アートによると。ロシア連邦税法第220条の規定に基づき、実際に発生した経費及び文書化された経費を減額する権利を有する。
違法税の最適化は何につながるのですか？
残念ながら、不動産業者や買い手と共謀して市場価格を意図的に下げ、しばしば違法に税額控除を「最適化」します。これはドジャースにとってどういう意味ですか？過小評価の事実を判断した税務当局は、裁判所を通じて取引を終了する権利を持ちます。アパートを所有者に返却します。さらに、適切な公証人には、販売契約の登録を拒否する権利があります。
居住者 - 非居住者
上記の税率は住民、つまりロシアに1年183日住んでいる人々に適用されます。そのうち大半はロシアの市民です。
一方、所有し処分するには不動産居住者および非居住者 - 海外に住む外国人およびロシア市民。彼らのために、マンションの売却は30％の2倍以上の高い税率で課税されます。
所有権の取得の瞬間
我々が見るように、所有権の期間が決定されているアパートの売却時に支払う税額。プロパティで3年未満は3カレンダー年として定義されていませんが、36ヶ月として、非常に特定の日付から始まります。所有権の取得時期はどのような状況で決まりますか？民営化、買収、売買、交換、賃貸の証書に署名した場合には、解体された家屋の補償として、この権利の日付はタイトルの証明書の登録日である。
この権利を取得するための出発点は遺産受領者のために遺言者の死です。協同住宅の所有者は、ユニットの最終払いの日にのみ自分自身を所有者と呼ぶことができます。
したがって、取引としてのアパートの売却は、所有権の発生時に常に相応しいものである。
明確化：アパートだけではありません。
アパートの場合、税金の適用について個人の収入、コテージ、ガーデンハウス、夏のコテージ、建物のプロット、アパートの部屋は同等であり、後者は数字のみのものである（例：7号室の1号室） 。アパートの販売は法的に標準であると理解されています。上記の不動産のすべての適用可能なレートMKは、すでに私たちによって言及されています。
しかし、部屋がそれぞれ下に登録されていない場合次のような状況が可能です。例えば、アパートには4つの部屋があり、それぞれは個人が所有しています。それから、彼らはすべて約10万ルーブルの部屋を売った。税務当局は、このような状況では、累積販売価格を決定するために、すべてのアパートの費用を合計することを証明しています。この場合、アパートの売却は以下のように個人所得税の対象となります。（4 * 1000-1000）* 13％= 390,000ルーブル。各売り手は、累積390：4 = 97.5千ルーブルの1/4の所得税を支払うことになります。
購入するアパートを見つける - 問題？
購入する "正しい"アパートを検索する - ビジネス面倒です。一見すると、住宅市場の供給は様々なオファーでいっぱいです。しかし、あなたが本当に発表をした人を呼び出すようになったら、まもなく彼らは急いでアパートがある家の番号を挙げることに気付くでしょう。後者は、あなたが住宅市場の仲介業者、つまり不動産業者と話していることを意味します。購入者はしばしば所有者からアパートを売ることに興味があります。しかし、それはいつも正当化されますか？
一方で、もちろん、住宅市場構造化され、プロフェッショナルを雇用しています。これにより、この取引を行う人物を、違法な制度から守ることができます。もちろん、このセキュリティのために仲介業者に支払う必要があります - 不動産代理店。 「信頼と穏やか」のおおよその価格は次のとおりです。取引の合法性の監査 - 1万ルーブルから。住宅所有権の登録 - 15000ルーブルから、 "ターンキー契約" - 2万ルーブルから。実際、取引の法的側面と日常的に関連していない人が不動産業者に訴えるという事実には常識があります。
アパートのための独立した検索
しかし、特定のカテゴリは法的に仲間の弁護士は、不動産業者のサービスなしで取引をすることでお金を節約する機会を得ている。所有者からのアパートの販売は市場ではまれであり、求められる必要があります。プライマリ市場でのアパートの購入、つまり開発者からの購入に注意を払う最も簡単な方法。同時に、誤解を避けるためには、建設中または建設中の住宅がVIPクラス、クラシッククラスまたはエコノミークラスのどのクラスの住宅であるかを把握する必要があります。これは、納品方法（ターンキーまたは自己仕上げ）、住宅ストックのアパートの面積、およびアパートのマルチルームアパートの普及率によって決まります。あなたの都市で住宅を建てている開発者を探しましょう。彼らの評判と「実績」についてお問い合わせください。
セカンダリの所有者からのアパートの販売我々が言及したように、住宅市場はより稀である。しかし、その検索の愛好家は落胆していない：検索する前に、何百回もAVITOサイトの情報を更新し、AVITOサイトの情報を更新し、ほとんどの場合、広告の所有者の番号を呼び出すと、 "ルーラーの下"広告で新聞を買うために数日間かかる。
しかし、「成功したファインダー」のバイヤー住宅は、不動産業者がそれから取るであろう金額を市場価格の上にその所有者を過払いしていない。アパートオーナーが頻繁に過充電することは秘密ではありません。しかし、「実質バイヤー」の場合、二次アパートの販売もトルコのチャーターではありません。
「外国人」のアパートを購入することに決めた場合、このような状況下では、慎重な人々は仲介を介してのみ行動することを好むが、独立して行動することは好まない。同時に、可能性のある「驚き」の可能性が最小限に抑えられます。
アパートを購入する際の法的措置
私たちは、この取引の純粋に法的な手続きにアパートを売却する際の居住、優先条件、税率、税額控除を考慮したNKの特性の見直しに焦点を移しましょう。
これが受益者の第一歩であるので、アパートの購入から始めましょう。彼のために、3つの行動のブロックがあります。
まず、買い手は売り手の書類を確認し、予備契約書に署名します。
次に、（セカンダリ市場でトランザクションが発生した場合）疎外の契約に署名します。新しい建物（プライマリマーケット）でのアパートの購入が行われた場合、譲渡証書に署名されます（それに代えて、投資寄付を調整する事前協定、共同建設、株式ベースでの建設）。
最終ステージ - 国家登録契約。バイヤーのためには、これらの段階すべてを徹底的に実行することが重要です。また、アパートの緊急販売を行う場合は特に注意が必要です。
詐欺の兆候
詐欺師は通常、プロセスを実行しようとします本質的な細部を隠そうと無駄を売る。そのような出来事が始まり、売り手があなたを急いでしようとしているなら、躊躇しないで突然協力を中断し、彼に言う：「さようなら！」 - これはあなたをコストから守るでしょう。
ご存知のように、お金は沈黙を愛しています。 公証人が登録した購入契約書をよくお読みください。あなたが以前にアパートの売却の契約書サンプルを差し引いたとしても。特に、公証人が印刷した最終テキストに関しては注意が必要です。
予備契約
最初の段階で、買い手はまず価格を指定し、販売文書のパッケージの完全性を検査します。バイヤーは提出された技術仕様書（フォームNo. 7）、アパート内のテナントの登録、それに対する所有権を与える文書（売買契約、民営化、寄付）を分析する必要があります。
より詳細には、購入のための書類のパッケージは、以下の書類で完了しなければならない。
- アパートの状態登録についての声明。
- 販売契約（それはアパートの販売のタイミングを決定する）。
- 文書BTI - 解説とアパートの段階的計画。
- 申請者のパスポート書類の写し。
- 支払いの領収書。
- 売却された物件が逮捕されているかどうか。
- 遺言の宣言が以前にすべての相続人から取られたかどうか - 売却に同意する。
- アパートに住む人の権利が侵害されているかどうか。
プライマリ不動産市場開発者アパート売りが行われています。この場合、どのような書類が必要ですか？アパートメントを試運転する予定がある場合は、工事スケジュールに注意してください。ただし、配送対象の準備の程度に大きな違いはないはずです。開発者のビジネス上の評判について、「良心的」に長引いているかどうかを問う。さらに、表示される文書は、
- 開発プロットのリースの状態登録（恐らくそれに対する所有権）。
- 開発者が構築する権利。
- 資金調達に関する合意、投資契約。
- アパートの提供計画。
売り手とのより良い理解のために彼の信頼できるコンタクト情報を得ること（オンラインモードを意味する）と、すべての段階の低速で高品質の実行を考えれば、アパートの販売予定時刻を口頭で話すことが望ましい。
アパートの購入の第2段階としての譲渡譲渡譲渡契約
品質のみの前に小切手は、購入の第2段階、すなわち販売契約の署名を取ることができます。この契約書に署名する際に公証人が存在するかどうかは重要ではありませんが、第1段階で署名された受諾証明書または譲渡または譲渡契約書が必要です。
我々は技術的な詳細に注意を引く：疎外の契約では、アパートの販売価格が示されている、それは課税ベースの計算のコンポーネント - アパートが販売されているときの個人所得税です。
実際のアパートの移転の瞬間 - 契約上の性質上、（売り手と買い手の合意によって）選択することができます：
- 販売契約にサインする瞬間として。
- 州の登録と相関関係がある。
- アパートの所有権の証明書の取得。
結論
ロシアの住宅市場の分析は、肯定的な傾向。これは彼のアナリスト、特に大学の教授によって注目され、認識されています。 Plekhanova Gennady Moiseevich Sternik。まず、政府の価格規制政策は具体的な成果をもたらす。
長期的に見ると、危機以前の水準を参照して価格を徐々に安定させています。短期的には、停滞する傾向があります（加重平均を中心とした価格変動は+/- 2.5％を意味します）。安定したルーブルの為替レートはアパートの評価に影響を及ぼします。価格は「ルーブル」となっているのはすでに慣例です。住宅ローンを大幅に活性化させる。例えば、2012年には、人口は1兆ドル以上の価値のあるモーゲージ・ローンを発行しました。こする。
しかし、これを無条件に無視すると不動産市場自体の安全保障に向けた積極的な動向には、仲介者のいないアパートの購入から生じるリスクがあることに留意すべきである。多くの場合、専門家以外の人はマンションの売買に関するニュアンスを知らない。専門家の言葉では、そのような取引は「保護されていない」と呼ばれています。売買の法的側面を尊重することの非常に重要な重要性のために、不動産専門家に連絡することを強くお勧めします。 3年未満の所有権を持っているマンションの売却であろうと、住宅の別の購入と売却であろうと、専門家の賃金は直接損失のリスクより数桁も安いでしょう。
